进击的房企：资源主导下的后规模时代

纵观中国典型房企的发展，从百亿规模到千亿用了十几年，但从1000亿到2000亿仅仅用了4年时间。亿翰股份的每一份房企销售榜单，不仅见证典型房企不断刷新的销售纪录，更能从中读出房地产市场的变化及走向。

  尽管政策不断收紧，但不可否认今年是房地产的大年。2016年10月31日，随着亿翰智库《中国典型房企销售业绩排行榜TOP200》发布，恒大和万科两艘巨轮顺利冲过3000亿大关(碧桂园今年破3000亿也已是必然)，多家标杆房企集体进入业绩爆发期。

  但是，我们也应该关注到，中国房地产市场整体规模已经基本见顶，未来或将以小幅缓降的趋势持续。

  那么，未来典型房企的业绩规模如何实现进一步增长呢?

  从亿翰“三八周期”的判断来看，当前行业回归资源主导。对典型房企而言，人才资源的争夺早已展开，而搭建金控平台也纷纷成为各大典型房企的重要举措。但由于各大热点城市的招拍挂用地供应减少，竞争异常激烈，导致优质土地储备成为典型房企规模提升的一大难题，拿地途径单一将面临“巧妇难为无米之炊”的尴尬处境。

  因此，当前阶段在土地资源的获取路径方面，就变得尤为重要，这将关系到典型房企在未来的规模提升空间。

  收并购——进一步做大规模的必要路径

  今年以来，恒大连续收购廊坊发展等多家区域房地产公司，增加土地储备，并且开始入手万科。恒大突然加速资本并购动作，其实是战略先见的表现。

  而注重城市深耕和单城市产能的融创，在贯彻重点布局一二线核心城市的战略方向时，频繁通过并购合作的方式进入新的区域，如和绿城合作进入长三角;并购中渝置地进入成都;合作天朗进入西安;收购美联地产进入武汉等。

  截止到2015年年底，融创的土地储备中有2/3是通过收并购的方式获取。收并购作为融创战略上对外扩张的主要手段，操作手法已经越来越灵活、稳重。

  可以看到，收并购项目所在的城市，均是严格根据投资战略来执行的。所以切记“土地储备的补充一定是为了企业，而不是为了团队或个人。”

  资源整合——实现弯道超车的根本动力

  当前行业回归资源主导，典型房企需要具备良好的资源整合能力，助力业绩的进一步增长。除企业自身的资源整合外，还要考虑以下4个层面：

  1.体系内资源——子母型公司，母公司属多元化大集团，地产板块在谋求发展从母公司获取资源以求借力。

  如光明地产获取集团的冷链物流以及菜管家。

  2.社会资源——社会上还有很多资源，相互整合各取所需。

  如协信集团与清华启迪在产业地产方面的整合，就是非常成功并且经典的“专业+资源”案例。

  3.国际资源——借助国际资源发展企业，通过嫁接资源开拓投资业务。

  如华夏幸福在全世界范围内收并购优秀的创新企业，北京山水文园与美国六奇的合作。

  可以看到，在资源整合的过程中，企业能集各方优势，为自己创造更多的投资触手，以便丰富土地资源的获取路径。所以在新的行业周期环境下，能力只能达到现有价值的最大化，资源才是为企业创造更多发展空间的阶梯，“能力+资源”是房企冲击更高的业绩规模的重要筹码。

  摆正位置，明确自身发展路径尤为重要

  数据显示，发达国家排名前十的房企集中度均已超过20%，而2015年我国TOP10房企集中度为16.87%，未来仍有上升空间。房企年销售额一旦上了千亿元，只要公司战略方向基本正确，内部管理健康，后面的发展会很快。

  当然，并不是说房企的业绩规模小就不好，但至少千亿房企已成为第一批有能力去积极并购其他房企的“大鱼”。况且，在达到千亿目标之前，依然有相当一部分房企是以规模为导向的，因此，在一二线城市拿地拼不过实力型房企时，寻找区域和城市的细分就十分重要了。

  在规模导向的发展路径中，毫无风险是不存在的。对于三四线城市的布局，如果说碧桂园是出于企业战略纵深的考虑，那么中南建设的“抢占话语权”模式，则更值得其他企业探索和实践。

  中南建设在三四线城市的发展中，抢占城市中心区域大量优质土地资源，并在城市后续的土地供应过程中，持续加码(基本是垄断)土地储备。这样做的好处是控制中心区域的房价话语权，影响供求关系，并在与其他企业合作时处于优势。当然，这同样依赖于三四线城市的基本面、与政府的关系以及资金运作的能力等。

  后规模时代，要检验千亿房企的含金量

  不能单从业绩表现来评价千亿房企，更不能为了达到千亿房企的目标而忽略其他方面的成长协同性，房企的业绩发展必须是可持续性的、稳步向上的。因此，核心团队的价值(人才)、优质土储的货值(资源)、上市公司的市值(资本)等方面同样重要。