链家瞄准150万亿大蛋糕 住房租赁风口下自如拟分拆

“有些伟大的事业、伟大的梦想，都是从一个骗局、一个故事开始的。”

思索了一晚之后，链家研究院院长杨现领在5月13日举办的“互联与不动产资产管理峰会”上抛出了这么一句开场白，并戏言当天与会人员只有三类：忽悠的、被忽悠的、在两方忽悠中获利的。

实际上，这场集合了经济学家、证券分析师、投资人和长租公寓品牌的盛会，其行业“干货”外表包含的是融资招投的内核，而若按照杨现领的分类，在这个由链家研究院主办的会场上最大的“忽悠者”无疑就是链家本身。

据了解，就在本次活动的前三天，链家旗下的长租公寓品牌“自如”产品线宣布从链家体系中分离，成立独立运营公司，“自如”产品线的用户协议中甲方主体也将由“北京楼盘链家房地产经纪有限公司”变更为“北京自如生活资产管理有限公司”。

虽然具体的分拆信息链家并未过多透露，但是自如方面表示，未来不会拒绝外来资本的进入。

在国家鼓励购租并举、长租公寓享受政策红利的当口，将目光投向资本市场的链家，正如杨现领所说：“我想跟大家讲一个更大的故事，这个故事叫不动产资产管理的故事。”

杨现领称，作为不动产资产管理前期形态的“自如未来是一种新链家，是未来的链家，我相信自如才是我们真正的未来”。

住房租赁的风口

在杨现领看来，中国未来五年将由增量市场向存量市场过度，“租赁市场未来是更大的市场，我测算了一下，2015年中国全年租赁套数接近8千万，到2020年就会有接近9千万套，将产生1.7万亿元的成交总额”。

从租赁需求方面测算，杨现领保守估计，在一线城市当中，真正产生租赁需求人群是服务业流动人口和每年30%的留城高校毕业生，这些人群所产生的租赁需求将是价值2000亿元的市场。

事实上，租赁业务并不新鲜，而杨现领以及链家的自如所看到的也并不仅限于此，他所看中的是一个通过资本市场杠杆，由租赁市场而衍生的价值大为放大的不动产资产管理。

据了解，不动产资产管理是资产所有人自己或者委托专业机构对有形的房地产资产进行科学管理，以期实现资产最大限度的保值增值行为，业务内容主要有物业管理、设施管理、财务管理和运营管理。

资产管理的终极目标是将运营良好的资产打包成金融产品，通过市场交易和交换行为，获得更多的资金和更大的利益。

“新房市场的成交总额为7.6万亿元，二手房是3.6万亿元，租赁是1.16万亿元，但是住宅资产管理的成交总额为150万亿元。以美国为例，美国新房领域最大公司的市值是700亿元，二手房领域最大市值的公司是390亿元，资产管理领域最大市值的公是4100亿。”杨现领分析说。

杨现领指出，国内青年公寓是不动产资产管理的前期的形态和阶段，而青年公寓未来的去向和出路，最终都要走不动产资产管理之路。“我一直认为今天青年公寓中的公寓这个提法误导了各种创业者，我始终相信，在房地产这个大的领域里，真正的蓝海是不动产资产管理。”

未来两年，青年公寓行业急剧发展急剧膨胀之后，会慢慢进入一个洗牌、调整的周期，会有更大的变局发生，我们需要做的是“跳出公寓这个定义的死胡同，从不动产资产管理的角度看公寓，从金融的角度看公寓，也许大家会柳暗花明，找到不同的道路”。

除了资本诉求以外，杨现领更看重的无疑是互联与不动产资产管理即将碰撞出的火花，“互联跟不动产资产管理的结合才是最大的战场，也是未来大的独角兽产生的领域”。

曾经的链家打着互联创新的旗号“吆喝”着要做万亿级的平台，然而过去两年时间的证明，新房和二手房低频次的性质导致了互联难以在这个领域产生颠覆性的变化。

“新房领域的代理费率仅为0.8%，未来还会下降，这个领域已经不太可能有大的机会了。而在不动产资产管理领域，面临的用户基础完全不一样，拥有房地产资产的人群规模达4.2亿，哪怕以重的方式从资管或者金融方面切入，当我们有能力为有房子的业主，为4.2亿的人群提供更多的服务的时候，相信互联的力量才会真正意义上发挥更大的空间。”

杨现领这番分析的言外之意，正显现了链家在房产交易、金融创新接以激进地方式连掀起风云之后，又或将在不动产资产管理这个领域构筑更大的版图。

自如的分拆计划

关于不动产资产管理的研究，杨现领进行了一年多的研究，而早在2015年中旬，链家就已经有了分拆“自如”的想法，触发链家在此时进行“自如”业务分拆及发布报告的原因，或许是近期国家发展租赁市场的政策转向。

5月4日，国务院常务会议提出，实行租购并举，允许商业用房改建租赁住房，发展住房租赁市场，并且完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应。

据悉，该项政策的出台，是住房的投资性需求首次被合理化，在盘活资产实现去库存的同时，随着大量“休眠”房屋的进入，租赁市场将进一步发展，这对于青年公寓的运营企业来说也是一次巨大的发展机遇。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对观点地产新媒体分析，链家分拆长租公寓“自如”业务，一方面是由于国家政策的鼓励政策，因而看好未来的住房租赁市场；另一方面是希望在长租公寓业务方面进行更加专业的运营；此外，从链家上市的角度来看，投资者对于多元化的企业反而没有那么看好，链家分拆长租公寓业务将会提升公司的专业度。

观点地产新媒体了解，“自如”于2011年5月在北京成立，是链家旗下提供租住产品和服务的互联租房O2O平台，其包括自如友家、自如整租、自如月租及自如寓等产品线，其中自如友家是合租产品，自如寓则是集中式产品，此外还包括了保洁、维修、安保、绿化、停车、代收快递、物品寄存、社区活动等服务。

据自如上海楼盘CEO周艺君介绍，截止目前，自如在北京、上海和深圳楼盘累计拥有50万自如客，拥有自如友家20万间，自如寓10栋，500个自如管家，服务人员5000多人，年租金45亿，累计出租率95%。

谈及未来的发展计划，周艺君表示，希望重新做整租，也在考虑是否做蓝领公寓，但是“未来三年内不会做出特别大的变化，仍然深耕于目前产品领域的创新，聚焦到客户价值的发现、创新和深耕”，同时在未来的三年怎么把自如的规模增长到30万、50万套。

即便如此，严跃进对观点地产新媒体表示，链家本身是租赁的中介平台，不排除其未来也会把青年公寓各方资源整合到一个平台上，形成例如“今日头条”或者“搜房”的模式。